El proceso Miniloft

Construir nuestro edificio fue una prueba de fuego. Nuestros torturadores tomaron diversas formas, y una de las peores fue el banco.

El comienzo

Cuando empezamos a buscar una propiedad a finales de 1997, el boom constructivo de Berlín ya se calmaba. Los generosos créditos fiscales dirigidos a reconstruir la Alemania del Este convirtieron Berlín en la obra más grande de Europa. El apremio tras la caída del muro había llenado la ciudad con un exceso de nuevas oficinas, apartamentos y complejos de cines.

Nuestra búsqueda de un lugar apropiado nos llevó un año y medio. En ese tiempo vivimos varias situaciones comprometidas donde los acuerdos fracasaban por una u otra razón. Antes de encontrar tres bancos dispuestos a respaldar nuestro proyecto final, tuvimos que tratar con unos cincuenta.

La mayoría de los bancos estaban arruinados por la especulación durante los años del boom constructivo, a veces por su propia especulación. Por ejemplo, conocimos al director del banco Württemberger Hypo en sus oficinas, que apenas habitaban un edificio de Kleihus en el Checkpoint Charlie. Para suavizar el golpe al denegarnos la financiación, nos comentó algunos de sus propios errores en Berlín, y cómo habían llegado a uno de sus fracasos financieros para minimizar los daños. Más tarde este banco se fusionó con otro que sufrió la mayor bancarrota bancaria de Alemania.

Por aquel tiempo el Banco Central Europeo (BCE) estaba bajando radicalmente sus tipos de interés, y los medios de comunicación criticaron a los bancos por negarse a transferir el ahorro de interés a sus clientes.

El banco HypoVereinsbank era uno de lo pocos que estaba bajando sus tarifas. Nos gustó su director. Era de Nuremberg y se acababa de trasladar a Berlín desde las oficinas centrales. A él también le gustamos nosotros y el proyecto, y enseguida nos hizo una oferta que no pudimos rechazar. Al ser nuevo en Berlín se dio cuenta de la buena localización del sitio. La mayoría de los Berlineses tenían un mapa mental anticuado de Berlín, que veían nuestra calle como si fuera el fin del mundo, a un "tiro de piedra" del muro. Me asombró lo fuerte que era esta idea incluso diez años después de la caída.

El medio

Nuestro director acababa de volver de un taller sobre derivados en Frankfurt, el capitolio bancario de Alemania. Nos convenció para adquirir un contrato de permuta de intereses para asegurar que tras un año de haber empezado a construir, tendríamos garantizado el mismo tipo de interés que cuando obtuvimos el crédito al comprar la propiedad.

Lo que no nos dijo (esperamos que porque lo ignoraba) fue que el interés que nos asegurábamos no era para una hipoteca a 10 años, sino la tasa del Euríbor. Esta tasa siempre es mucho más baja que la de una hipoteca de interés fijo. Pensábamos que habíamos comprado un seguro para tener un crédito a diez años al 4,9%, cuando en realidad sólo nos aseguraba si la tasa de la hipoteca excedía el 8%, lo cual era mucho mayor que el interés actual de 5,5%.

Este cambio maduró durante los acuerdos para financiar nuestra primera fase de construcción. Según me preparaba para cobrar, cosechar los beneficios de mi previsión, me informó entonces el banco, con una sonrisa, de que era inútil.

Por suerte nuestro director nos había dado unos cálculos que apoyaban nuestra interpretación de lo que significaba el tipo de interés que habíamos comprado. Tras acaloradas discusiones con el gerente regional de Berlín, llegamos a un acuerdo cuyas condiciones no podemos revelar; sin embargo tuvimos que tragar con una buena parte de la pérdida.

Después de aquello nuestra fe en el banco comenzó a desmoronarse. Los dos créditos que teníamos tenían un seguro de vida del capital. Este modelo de financiación implica que el capital de la hipoteca se paga todo junto cuando la póliza del seguro llega a la fecha de vencimiento (en nuestro caso a los 30 años). Hasta entonces se va pagando el interés de la suma total del préstamo.

Los cálculos que el banquero nos mostró para convencernos de este modelo de financiación, se basaban en proyecciones demasiado optimistas en cuanto a las expectativas de beneficio de los fondos. De hecho, la mayoría del aumento de valor venía de una cláusula escondida que aumentaba el pago mensual un 5% al año, lo cual llegaba más que a cuadriplicar las mensualidades al final de la póliza. Esto él no nos lo explicó.

Es más, antes de firmar el segundo contrato pregunté específicamente al representante del seguro si la póliza incluía esta cláusula con el aumento del 5% anual. Me aseguró que no, lo cual fue una mentira descarada.

El principio del fin

En tiempos de empezar a construir el nuevo edificio en el 2004 estábamos hartos de nuestro banco, pero no veíamos la forma de cambiar a uno mejor.

A pesar de nuestro alto tipo de interés, la financiación del nuevo edificio fue bien hasta que faltaba un mes para su finalización. Entonces descubrimos que no se estaba pagando a nuestros contratistas. Nuestras investigaciones nos mostraron que aunque aún teníamos medio millón del préstamo original de un millón y medio pendiente, el banco había dejado de pagar las facturas a los constructores. La creciente ira en mis llamadas telefónicas no me llevó a ningún sitio. Todos con los que hablaba en el banco, incluido el gerente regional, alegaban no saber por qué pasaba esto, o quién era responsable de no haber pagado.

Al final el banco reaccionó con un ultimátum por fax, informándome de que nos habían transferido a la "división especial", y no pagarían más facturas a no ser que les proporcionáramos medio millón en valores adicionales, valores que sabían que no teníamos.

Esto fue un gran shock. Pensamos que habíamos llegado al final del túnel: El edificio tenía sus plazos previstos, con un presupuesto y todo alquilado. Cualquier retraso en la construcción en ese punto habría sido fatal.

Este shock me recordó a algo que me había extrañado hacía diez meses cuando firmamos el crédito. El contrato incluía una lista de feos castigos si no manteníamos nuestra parte del trato. Pero no se mencionaba qué pasaría si el banco no cumplía con sus obligaciones para con nosotros. En el momento me pareció injusto, pero ignoré la punzada, aplacándome con el pensamiento de que ningún banco acataría esa ley. ¡Qué equivocado estaba!

Hablé con varios abogados y directores de otros bancos, que no podían creer lo que pasaba. Su consejo fue siempre el mismo: "Ganaríais si lo llevarais a juicio, pero para entonces ya estaréis en bancarrota. Tenéis que hacer un trato".

Intenté en vano encontrar otro banco, ya que ninguno se comprometería con nosotros en el poco tiempo que teníamos antes de que los obreros dejaran sus herramientas y se fueran del sitio.

A posteriori nos dimos cuenta de que en aquel momento, nuestro banco, el HypoVereinsbank, debió de haber estado en serios problemas, ya que unos meses más tarde fue absorbido por un gran banco italiano. Alguien alto en la jerarquía debió de haber dado órdenes para que las sucursales buscaran en sus cuentas a cualquiera que pudieran exprimir.

Los valores para un banco son básicamente tan buenos como el dinero. Estos aseguran su balance general; cuantos más valores tiene, más dinero puede tomar prestado. Si a nosotros nos sacaron medio millón, pudieron usarlo para tapar agujeros de varios millones. Hacer esto de forma sistemática con muchos clientes haría el banco sustancialmente más atractivo para las negociaciones de la absorción.

De ninguna manera íbamos a dar los pocos valores que nos quedaban al banco. Pudimos hacer un trato en el que redujeron su comisión a ciento setenta y cinco mil, pero siguiendo con el crédito restante de trescientos veinticinco mil euros. Para llegar a fin de mes obtuvimos un préstamo en otro banco (muy cordial de hecho) de ciento veinticinco mil euros, lo cual era suficiente ya que estábamos cincuenta mil euros por debajo del presupuesto.

Por suerte todo esto pasó durante la Copa de Europa: el único momento en el que mi mente escapaba del estrés era mientras veía los partidos de fútbol.

El final de fin

Un avance rápido a la crisis crediticia. En septiembre del 2008, cuando el entorno bancario estaba en plena crisis, el encargado de nuestro préstamo me llamó para decirme que nuestro banco (el HypoVereinsbank) no nos renovaría el préstamo, pendiente de negociación en junio del 2009.

Lo bueno fue que dijeron que nos lo pondrían más fácil: si conseguíamos encontrar otro banco nos liberarían de los otros préstamos (que terminaban a los 3 y 5 años respectivamente) sin cargos extra.

Si no podíamos encontrar otro banco estaban legalmente obligados a renovarnos el préstamo, pero sólo con un interés variable, lo cual era al menos un 7,5%, casi el doble de lo que estábamos pagando por el primer préstamo a diez años de interés fijo.

En menos de una semana comenzamos a contactar bancos, justo cuando los Hermanos Lehman se declararon en bancarrota. A causa de esto en muchos meses nadie nos tocó. Por suerte la crisis empezó a deshelarse, y en la primavera del 2009 encontramos un banco dispuesto a respaldarnos.

Ahora estamos muy satisfechos con nuestro nuevo hogar: el Berliner Volksbank.